Eine intelligente Weiterverwendung einer ehemaligen Schule in Olvenstedt Magdeburg

Zum Verkauf steht ein entwicklungsstarkes Wohn- und Spezialimmobilienprojekt in etabliertem Stadtumfeld von Magdeburg-Olvenstedt, unweit des Klinikums Olvenstedt. Bei dem Objekt handelt es sich um die ehemalige Schule in Olvenstedt, die bereits baurechtlich für die Umnutzung zu Wohnzwecken vorbereitet wurde. Aus der vorliegenden Baugenehmigung ergibt sich die Nutzungsänderung und der Umbau eines Schulgebäudes Typ „Cottbus“ zu einem Wohnhaus mit 36 altengerechten Wohneinheiten, inklusive Einbau eines Aufzugs, Anbau von Balkonen, Geländeveränderung sowie Errichtung von ca. 37 Stellplätzen. Die Genehmigung bezieht sich auf die Gemarkung Magdeburg, Flur 515, Flurstücke 10282, 10283 und 10285.

Nach Verkäuferangaben wird die Immobiliengesellschaft mitsamt dem Grundstück veräußert, bevorzugt im Wege eines Share Deals. Der aufgerufene Kaufpreis beträgt 1,525 Mio. EUR. Ebenfalls nach Verkäuferangaben wurde die Baugenehmigung auf die Immobiliengesellschft umgeschrieben und die Baubeginnanzeige im Mai 2023 eingereicht. Die Gesellschaft wurde demnach Ende 2021 zum Zweck des Erwerbs, Haltens und Verkaufs gegründet; sie verfüge über keine Mitarbeiter.

Besonders interessant ist die Kombination aus bereits vorhandenem Rohbaukörper, gesicherter Objektadresse, vorliegender Umnutzungsgenehmigung und einer grundsätzlich sehr breiten Nutzungsflexibilität. Nach Verkäuferangaben umfasst das Projekt ein Grundstück mit rund 4.099 m², den vorhandenen Baukörper sowie die Baugenehmigung für 36 Wohnungen. In den Planungsunterlagen und Grundrissen wird zugleich deutlich, dass die Gebäudestruktur mit ihren breiten Fluren, dem Aufzugskonzept und den großzügigen Erschließungsflächen ausdrücklich auch für alternative Nutzungen wie betreutes Wohnen, Pflegewohnen, Hospiz, Schule, Mikroapartments oder andere wohnungsnahe Sonderformen geeignet sein kann. In den eingereichten Planungsgrundrissen sind für betreutes Wohnen unter anderem Konstellationen mit 104 Wohneinheiten/Zimmern und 35 Betten pro Etage dargestellt.

Die vorhandene Gebäudestruktur eröffnet damit nicht nur eine klassische Wohnnutzung, sondern bietet zugleich eine klare Repositionierungs- und Wertsteigerungsperspektive. Nach Verkäuferangaben liegen die IST-Flächen bei ca. 3.575 m² Netto bzw. 3.952 m² BGF inklusive Aula und Zugangsgebäude. Die SOLL-Flächen werden mit ca. 2.445 m² Netto bzw. 3.122 m² BGF angegeben, sofern Aula und Zwischengebäude nicht erhalten bleiben. Zugleich wird darauf hingewiesen, dass sich bei Erhalt der Aula und des Zwischengebäudes sowie bei geänderter Nutzung im Erdgeschoss zusätzliche vermietbare Flächen ergeben können. Ferner sieht der Verkäufer Potenzial in einer stärkeren baulichen Ausnutzung durch Anpassung an die benachbarte Geschossigkeit. Diese Flächen- und Entwicklungspotenziale sind ausdrücklich als Verkäuferangaben bzw. Konzeptüberlegungen zu verstehen und planungsrechtlich separat zu prüfen.

Ein wesentlicher Pluspunkt des Projekts ist die technische Erschließung. Die Unterlagen der SWM weisen für das Grundstück Bestandsdaten zu Fernwärme, Strom, Mittelspannung, Niederspannung, Trinkwasser, Abwasser sowie Informationskabeln aus. Zusätzlich liegt eine SWM-Stellungnahme vor, wonach Betriebsmittel im Lageplan eingearbeitet sind; für leistungsintensive Nutzungen sind entsprechende Anschlussanträge im Mittelspannungsnetz mit Leistungsangabe zu stellen. Das spricht für eine insgesamt belastbare Medienbasis, die insbesondere für wohnwirtschaftliche Konzepte, Pflege-/Betreuungsformen und auch technisch anspruchsvollere Nutzungen interessant ist.

Hinzu kommt der Fernwärmeanschluss vor Ort, den der Verkäufer ausdrücklich hervorhebt. Die Bestandspläne zeigen Fernwärmeleitungen bzw. Heizkanäle im Objektumfeld; zudem liegt ein Fernwärme-Zertifikat des SWM-Netzes vor. Für Investoren ist dies aus Sicht von Energieversorgung, Betriebssicherheit und ESG-/Fördergesichtspunkten ein sehr relevanter Standortvorteil.

Auch die bauliche Grundkonzeption ist investiv attraktiv: Die Baugenehmigung umfasst nicht nur Wohnnutzung, sondern bereits bauliche Merkmale, die die Vermarktung späterer Einheiten positiv unterstützen, insbesondere Aufzug, Balkone, altengerechte Ausrichtung und Stellplatzkonzept. Zugleich legen die Genehmigungsunterlagen dar, dass brandschutz- und bauordnungsrechtliche Einzelaspekte bereits bearbeitet wurden; es liegt sogar ein Bescheid über eine Abweichung nach § 66 BauO LSA vor. Im Rahmen der Auflagen sind einzelne baubegleitende Nachweise und Anzeigen zu beachten, was für Projekte dieser Größenordnung üblich ist.

Positiv ist darüber hinaus, dass laut Schreiben des Kampfmittelbeseitigungsdienstes keine Erkenntnisse über eine Belastung der Fläche mit Kampfmitteln aus den vorliegenden Unterlagen gewonnen wurden und gegen die Durchführung der beantragten Baumaßnahme aus dieser Sicht keine Bedenken bestehen. Gleichzeitig wird – ebenfalls üblich – auf den Vorbehalt künftiger Erkenntnisse hingewiesen.

Ebenso ist Positiv, dass bei einem Vollständigen Abriss eine Höhenanpassung eines Neubaus auf die Gebäude in der umliegenden Bebauung möglich wäre, also 5 - 7 Geschossige Bauweise. Hierbei handelt es sich um eine Möglichkeit, nicht um eine gesicherte Information oder bestätigte Bebauungsplanung.

Aus wirtschaftlicher Sicht ist das Projekt besonders spannend, weil es mehrere Exit- und Nutzungsszenarien vereint: klassische Vermietung von Wohnungen, betreutes Wohnen, Pflege-/Gesundheitsnutzung, kombinierte Wohnformen oder auch Zwischen- bzw. Übergangsnutzungen. Nach Verkäuferangaben wäre alternativ sogar ein Mietmodell mit nutzerseitigem Ausbau vorstellbar; ferner werden Vermietungsoptionen für Außenflächen und Rohbauflächen genannt. Ebenfalls verweist der Verkäufer auf Potenziale durch PV-Nutzung auf Dach und Fassade mit möglichem Mieterstromansatz. Diese Angaben sind wirtschaftliche Angebotsbestandteile des Verkäufers und nicht Bestandteil der vorliegenden Baugenehmigung; sie eröffnen jedoch interessante Gesprächsansätze für Strukturierung, Finanzierung und Exit.

Insgesamt handelt es sich um ein seltenes Produkt aus Bestandsbaukörper, vorhandener Baugenehmigung, vorstrukturierter Umnutzung, solider Medienerschließung, Standortnähe zum Klinikum und konzeptioneller Mehrfachverwendbarkeit. Für Investoren, Projektentwickler, Betreiber im Bereich Pflege/Betreuung, Serviced Living oder institutionelle Käufer bietet das Objekt eine belastbare Ausgangsbasis mit klar erkennbaren Weiterentwicklungsoptionen.

- Gültige Baugenehmigung für die Umnutzung und den Umbau zu 36 Wohneinheiten.
- Flexible Nutzungsmöglichkeiten, insbesondere für betreutes Wohnen, Pflege, Hospiz, Tagespflege, Reha oder andere Sonderwohnformen
- Ruhige Lage in Magdeburg-Olvenstedt nahe dem Klinikum Olvenstedt, ideal für gesundheitsnahe und pflegeorientierte Konzepte
- Großzügiges Grundstück mit ca. 4.099 m²
- Solide Bestandsstruktur bzw. vorhandener Rohbaukörper als gute Grundlage für Um- und Ausbau
- Hohe Drittverwendungsfähigkeit durch Kombination aus Wohn-, Pflege-, Betreuungs- und Sondernutzungsoptionen
- Erwerb als Asset Deal oder Share Deal möglich
- Attraktive Vermietungs- und Entwicklungschancen für Investoren und Betreiber
- Breite Flure von ca. 3,20 m, gut geeignet für barrierearme bzw. barrierefreie Nutzung
- 36 altengerechte Wohneinheiten genehmigt
- Einbau eines Aufzugs genehmigt
- Anbau von Balkonen genehmigt
- 37 Stellplätze genehmigt
- Fernwärmeanschluss vorhanden
- Dokumentierte Erschließung mit Strom, Trinkwasser, Abwasser und Informationskabeln
- Zusätzliche Nutzflächenpotenziale bei Erhalt bzw. Einbeziehung von Aula und Zwischengebäude
- Möglichkeit zur Erweiterung der vermietbaren Flächen, zum Beispiel durch Schließung und Nutzung der Aula
- Ausbau weiterer Zimmer und Funktionsräume möglich
- Anpassung der Geschosszahl bzw. bauliche Weiterentwicklung in Anlehnung an die Nachbarbebauung denkbar
- PV-Eignung auf Dach und Fassade mit Potenzial für Eigenversorgung oder Mieterstrommodell
- Baubeginnanzeige wurde nach Verkäuferangabe bereits eingereicht
- Alternative Strukturierung über Vermietung und nutzerseitigen Ausbau nach Verkäuferangabe vorstellbar
- Positive Kampfmittel-Auskunft ohne bekannte Belastung aus den vorliegenden Unterlagen
- Steuerliche Abschreibung von 10 % p. a. über zehn Jahre nach Verkäuferangabe
- Aufgerufener Kaufpreis nach Verkäuferangabe: 1,525 Mio. EUR
- Flurstücke 10282, 10283 und 10285 in Flur 515
- Projektstandort: ehemalige Schule in, Magdeburg-Olvenstedt

Makrolage – Magdeburg
Die Landeshauptstadt Sachsen-Anhalts zählt zu den gefragten Standorten im mitteldeutschen Raum. Magdeburg bietet:
- stark wachsenden Gesundheits- und Pflegesektor
- stabile Nachfrage nach Sozialimmobilien
- gute Infrastruktur
- steigende Bevölkerungszahl im Bereich 60+
- sehr gute Erreichbarkeit durch A2 & A14 sowie den Hauptbahnhof

Mikrolage – Magdeburg Olvenstedt
Die Immobilie liegt in einem etablierten Stadtteil in Nähe des Klinikums Olvenstedt – ein enormer Vorteil für Betreiber im Pflege- und Gesundheitsbereich.
Highlights der Mikrolage:
- fußläufig zum Klinikum
- ruhiges Wohnumfeld, ideal für betreutes Wohnen / Pflege
- Bushaltestellen, Ärzte, Nahversorger im direkten Umfeld
- hohe Nachfrage nach Pflege- und Sozialangeboten im Gebiet
- große zusammenhängende Grundstücksfläche – selten in dieser Lage

Zum Verkauf steht ein entwicklungsstarkes Wohn- und Spezialimmobilienprojekt in etabliertem Stadtumfeld von Magdeburg-Olvenstedt, unweit des Klinikums Olvenstedt. Bei dem Objekt handelt es sich um die ehemalige Schule in Olvenstedt, die bereits baurechtlich für die Umnutzung zu Wohnzwecken vorbereitet wurde. Aus der vorliegenden Baugenehmigung ergibt sich die Nutzungsänderung und der Umbau eines Schulgebäudes Typ „Cottbus“ zu einem Wohnhaus mit 36 altengerechten Wohneinheiten, inklusive Einbau eines Aufzugs, Anbau von Balkonen, Geländeveränderung sowie Errichtung von ca. 37 Stellplätzen. Die Genehmigung bezieht sich auf die Gemarkung Magdeburg, Flur 515, Flurstücke 10282, 10283 und 10285.

Nach Verkäuferangaben wird die Immobiliengesellschaft mitsamt dem Grundstück veräußert, bevorzugt im Wege eines Share Deals. Der aufgerufene Kaufpreis beträgt 1,525 Mio. EUR. Ebenfalls nach Verkäuferangaben wurde die Baugenehmigung auf die Immobiliengesellschft umgeschrieben und die Baubeginnanzeige im Mai 2023 eingereicht. Die Gesellschaft wurde demnach Ende 2021 zum Zweck des Erwerbs, Haltens und Verkaufs gegründet; sie verfüge über keine Mitarbeiter.

Besonders interessant ist die Kombination aus bereits vorhandenem Rohbaukörper, gesicherter Objektadresse, vorliegender Umnutzungsgenehmigung und einer grundsätzlich sehr breiten Nutzungsflexibilität. Nach Verkäuferangaben umfasst das Projekt ein Grundstück mit rund 4.099 m², den vorhandenen Baukörper sowie die Baugenehmigung für 36 Wohnungen. In den Planungsunterlagen und Grundrissen wird zugleich deutlich, dass die Gebäudestruktur mit ihren breiten Fluren, dem Aufzugskonzept und den großzügigen Erschließungsflächen ausdrücklich auch für alternative Nutzungen wie betreutes Wohnen, Pflegewohnen, Hospiz, Schule, Mikroapartments oder andere wohnungsnahe Sonderformen geeignet sein kann. In den eingereichten Planungsgrundrissen sind für betreutes Wohnen unter anderem Konstellationen mit 104 Wohneinheiten/Zimmern und 35 Betten pro Etage dargestellt.

Die vorhandene Gebäudestruktur eröffnet damit nicht nur eine klassische Wohnnutzung, sondern bietet zugleich eine klare Repositionierungs- und Wertsteigerungsperspektive. Nach Verkäuferangaben liegen die IST-Flächen bei ca. 3.575 m² Netto bzw. 3.952 m² BGF inklusive Aula und Zugangsgebäude. Die SOLL-Flächen werden mit ca. 2.445 m² Netto bzw. 3.122 m² BGF angegeben, sofern Aula und Zwischengebäude nicht erhalten bleiben. Zugleich wird darauf hingewiesen, dass sich bei Erhalt der Aula und des Zwischengebäudes sowie bei geänderter Nutzung im Erdgeschoss zusätzliche vermietbare Flächen ergeben können. Ferner sieht der Verkäufer Potenzial in einer stärkeren baulichen Ausnutzung durch Anpassung an die benachbarte Geschossigkeit. Diese Flächen- und Entwicklungspotenziale sind ausdrücklich als Verkäuferangaben bzw. Konzeptüberlegungen zu verstehen und planungsrechtlich separat zu prüfen.

Ein wesentlicher Pluspunkt des Projekts ist die technische Erschließung. Die Unterlagen der SWM weisen für das Grundstück Bestandsdaten zu Fernwärme, Strom, Mittelspannung, Niederspannung, Trinkwasser, Abwasser sowie Informationskabeln aus. Zusätzlich liegt eine SWM-Stellungnahme vor, wonach Betriebsmittel im Lageplan eingearbeitet sind; für leistungsintensive Nutzungen sind entsprechende Anschlussanträge im Mittelspannungsnetz mit Leistungsangabe zu stellen. Das spricht für eine insgesamt belastbare Medienbasis, die insbesondere für wohnwirtschaftliche Konzepte, Pflege-/Betreuungsformen und auch technisch anspruchsvollere Nutzungen interessant ist.

Hinzu kommt der Fernwärmeanschluss vor Ort, den der Verkäufer ausdrücklich hervorhebt. Die Bestandspläne zeigen Fernwärmeleitungen bzw. Heizkanäle im Objektumfeld; zudem liegt ein Fernwärme-Zertifikat des SWM-Netzes vor. Für Investoren ist dies aus Sicht von Energieversorgung, Betriebssicherheit und ESG-/Fördergesichtspunkten ein sehr relevanter Standortvorteil.

Auch die bauliche Grundkonzeption ist investiv attraktiv: Die Baugenehmigung umfasst nicht nur Wohnnutzung, sondern bereits bauliche Merkmale, die die Vermarktung späterer Einheiten positiv unterstützen, insbesondere Aufzug, Balkone, altengerechte Ausrichtung und Stellplatzkonzept. Zugleich legen die Genehmigungsunterlagen dar, dass brandschutz- und bauordnungsrechtliche Einzelaspekte bereits bearbeitet wurden; es liegt sogar ein Bescheid über eine Abweichung nach § 66 BauO LSA vor. Im Rahmen der Auflagen sind einzelne baubegleitende Nachweise und Anzeigen zu beachten, was für Projekte dieser Größenordnung üblich ist.

Positiv ist darüber hinaus, dass laut Schreiben des Kampfmittelbeseitigungsdienstes keine Erkenntnisse über eine Belastung der Fläche mit Kampfmitteln aus den vorliegenden Unterlagen gewonnen wurden und gegen die Durchführung der beantragten Baumaßnahme aus dieser Sicht keine Bedenken bestehen. Gleichzeitig wird – ebenfalls üblich – auf den Vorbehalt künftiger Erkenntnisse hingewiesen.

Ebenso ist Positiv, dass bei einem Vollständigen Abriss eine Höhenanpassung eines Neubaus auf die Gebäude in der umliegenden Bebauung möglich wäre, also 5 - 7 Geschossige Bauweise. Hierbei handelt es sich um eine Möglichkeit, nicht um eine gesicherte Information oder bestätigte Bebauungsplanung.

Aus wirtschaftlicher Sicht ist das Projekt besonders spannend, weil es mehrere Exit- und Nutzungsszenarien vereint: klassische Vermietung von Wohnungen, betreutes Wohnen, Pflege-/Gesundheitsnutzung, kombinierte Wohnformen oder auch Zwischen- bzw. Übergangsnutzungen. Nach Verkäuferangaben wäre alternativ sogar ein Mietmodell mit nutzerseitigem Ausbau vorstellbar; ferner werden Vermietungsoptionen für Außenflächen und Rohbauflächen genannt. Ebenfalls verweist der Verkäufer auf Potenziale durch PV-Nutzung auf Dach und Fassade mit möglichem Mieterstromansatz. Diese Angaben sind wirtschaftliche Angebotsbestandteile des Verkäufers und nicht Bestandteil der vorliegenden Baugenehmigung; sie eröffnen jedoch interessante Gesprächsansätze für Strukturierung, Finanzierung und Exit.

Insgesamt handelt es sich um ein seltenes Produkt aus Bestandsbaukörper, vorhandener Baugenehmigung, vorstrukturierter Umnutzung, solider Medienerschließung, Standortnähe zum Klinikum und konzeptioneller Mehrfachverwendbarkeit. Für Investoren, Projektentwickler, Betreiber im Bereich Pflege/Betreuung, Serviced Living oder institutionelle Käufer bietet das Objekt eine belastbare Ausgangsbasis mit klar erkennbaren Weiterentwicklungsoptionen.