Gemeinschaft neu gedacht - das Wohnprojekt Lübecker Straße

Kurzprofil:
Das Grundstück an der Lübecker Straße in Magdeburg bietet die Möglichkeit zur Entwicklung eines mehrgeschossigen Wohn- bzw. Spezialwohnprojekts. Als naheliegende Nutzungen gelten insbesondere studentisches Wohnen / Micro-Apartments sowie perspektivisch Pflege-/Betreuungswohnen. Es liegen Vorentwurfsplanungen (SWM-Vorentwurf) sowie Unterlagen zum Bauvorbescheid als Grundlage für die Weiterentwicklung vor.
Der Standort bietet zusätzlich Entwicklungsvorteile durch die gute Nahversorgungssituation: Unmittelbar neben dem Grundstück soll in die ehemalige Videothek ein Penny-Markt einziehen, was die Mikrolage und die fußläufige Versorgung für künftige Bewohner weiter stärkt.

Ebenso ist eine Nutzung als Gewerbehof möglich.

Grundstück & Kataster:
Das Grundstück besteht aus den Flurstücken 175/8, 179/4 und 1533/205, Gemarkung Magdeburg, Flur 278. Laut Grundbuch-/Bestandsunterlagen ergeben sich folgende Größen:
Flurstück 175/8: 1.274 m²
Flurstück 179/4: 1.578 m²
Flurstück 1533/205: 2.598 m²
Damit beträgt die Gesamtgrundstücksgröße 5.450 m².

Planungsrecht / Bauvorbescheid:
Für das Vorhaben „Neubau von mehreren 4- bis 5-geschossigen Gebäuden für Studentenwohnungen (Variante 1 und 2)” liegt ein Bauvorbescheid der Stadt Magdeburg vor (AZ 0140/V-B/6322/18, Datum 15.01.2019). Die planungsrechtliche Einordnung erfolgt nach § 34 BauGB.
Im Beiblatt wird Variante 1 als zu hoch verdichtet bewertet; Variante 2 wird grundsätzlich bevorzugt, allerdings mit dem Hinweis, die Höhenentwicklung insbesondere zur Zielitzer Straße hin zu reduzieren. Als tragfähiger Ansatz wird dort beispielsweise eine abgestufte Bebauung mit geringerer Gebäudehöhe zur Zielitzer Straße genannt.
Hinweis: Der Bauvorbescheid ersetzt keinen Bauantrag und berechtigt nicht zum Baubeginn.

Vorentwurf „Studentenwohnheim Magdeburg“ (SWM-Vorentwurf):
Der SWM-Vorentwurf vom 18.09.2019 umfasst Lageplan, Grundrisse, Schnitte, Ansichten und Visualisierungen. Konzeptionell sind zwei Baukörper vorgesehen:
Gebäude 01 mit IV Geschossen
Gebäude 02 mit V Geschossen
Im Entwurf sind insgesamt 324 Betten vorgesehen, bestehend aus Einzelzimmern und Doppelapartments.

Stellplatzsituation / Mobilitätskonzept:
Nach aktueller Anbieterangabe besteht keine Stellplatzverordnung, gleichwohl ist im Rahmen der Projektentwicklung ein nachvollziehbares Mobilitätskonzept sinnvoll. Der bisherige Entwurf setzt bereits auf eine starke Fahrradorientierung. Ergänzend kann die Stellplatzthematik über Carsharing-Lösungen und ein modernes Mobilitätskonzept plausibel und standortgerecht unterstützt werden.
Damit rückt die klassische Stellplatzproblematik gegenüber innerstädtischen Konzepten mit Fahrrad- und Sharing-Fokus deutlich in den Hintergrund.

BGF-Indikationen aus Bauvoranfrage / Micro-Apartments:
In den Unterlagen zur Bauvoranfrage werden für Bebauungsvarianten Bruttogeschossflächen (BGF) ausgewiesen. Als Orientierungswerte werden ca. 8.369 m² BGF sowie alternativ ca. 8.745 m² BGF genannt. Diese Kennzahlen eignen sich als Grundlage für eine erste Miet-, Flächen- und Wirtschaftlichkeitskalkulation.

Rückbau / Beräumung (Kostenindikationen):
Da für die Projektentwicklung eine Beräumung bzw. ein Abbruch des Bestands vorgesehen ist, liegen Kostenindikationen aus Angeboten vor. Ein aktuelles Angebot vom 14.05.2024 weist 125.000 EUR netto bzw. 148.750 EUR brutto für Abbruch und Entsorgung aus. Weitere Vergleichsangebote aus früheren Jahren liegen ebenfalls vor und bewegen sich – abhängig vom Leistungsumfang – in einer ähnlichen Größenordnung.
Für eine belastbare Kalkulation sind üblicherweise ergänzende Prüfungen einzuplanen, etwa zu Schadstoffen, Medien-Trennung, Baugrund und Entsorgungswegen.

Altlasten / Umwelt:
Für die betroffenen Flurstücke 175/8, 179/4 und 1533/205 liegt eine Auskunft aus dem Altlastenkataster vor. Danach sind die fraglichen Flurstücke derzeit nicht im Altlastenkataster der Stadt Magdeburg enthalten. Erkenntnisse zur Historie oder zu gutachterlichen Untersuchungen des Grundstücks lagen der Behörde zum damaligen Zeitpunkt nicht vor.

Gleichzeitig weist die Auskunft darauf hin, dass sich auf der gegenüberliegenden Straßenseite eine ehemalige Altlastenverdachtsfläche befindet, die aufgrund vorhandener Oberflächenversiegelung als gesichert archiviert wurde. Daraus ergibt sich nach Aktenlage keine unmittelbare Führung des Kaufgrundstücks im Altlastenkataster, gleichwohl bleibt eine projektbezogene technische Prüfung im Rahmen der Entwicklung empfehlenswert.

Nutzungsszenarien & Ertragspotenzial:
Studentisches Wohnen / Micro-Living:
Hohe Relevanz für kompakte Einheiten; der Vorentwurf belegt die grundsätzliche Umsetzbarkeit eines entsprechenden Konzepts.

Betreutes Wohnen / Pflege-nahe Apartments:
Optionales Nutzungsszenario mit Perspektive für demografisch geprägte Nachfrage.

Nahversorgung / ergänzende Erdgeschossnutzung:
Durch die geplante Ansiedlung eines Penny-Markts direkt nebenan wird die Standortqualität zusätzlich gestärkt. Kurze Wege und eine alltagsnahe Versorgung sprechen sowohl für studentisches als auch für betreutes Wohnen.

Energie- & Nachhaltigkeitsansatz (Konzeptidee):
Vorgesehen bzw. angedacht ist die Nutzung der Dachflächen für eine Photovoltaik-Anlage. In Kombination mit einem Blockheizkraftwerk (BHKW) kann ein integriertes Wärme- und Stromkonzept umgesetzt werden.

Chancen, Risiken & nächste Schritte:
Chancen:
Vorentwurfsplanung liegt vor; Bauvorbescheid liefert eine klare Leitplanke für eine genehmigungsfähige Höhenstaffelung; mehrere Nutzungsoptionen erhöhen die Drittverwendbarkeit; die Nahversorgungssituation vor Ort verbessert sich zusätzlich.

Risiken / Prüfaufgaben:
Feinabstimmung des Mobilitätskonzepts; Immissionen/Lärmschutz in der Gemengelage; Kosten- und Zeitrisiken aus Abbruch, Baugrund und technischer Grundstücksprüfung.

Empfohlene nächsten Schritte:
Planungsworkshop zur Ableitung einer genehmigungsfähigen Variante entlang der Hinweise aus dem Bauvorbescheid
Wirtschaftlichkeits-Screening: BGF → Nutzflächen → Miete → Capex
Fachgutachten-Screening: Lärm, Verkehr/Mobilität, Entwässerung/Versickerung, Baugrund
Betreiber- und Fördercheck für junges Wohnen / studentisches Wohnen / betreutes Wohnen

Hinweis:
Dieses Exposé basiert auf den vom Anbieter zur Verfügung gestellten Angaben sowie den übergebenen Unterlagen. Alle Zahlen und Aussagen dienen der ersten Orientierung und ersetzen keine eigene Prüfung, insbesondere keinen Bauantrag, keine Fachgutachten sowie keine steuerliche oder rechtliche Beratung.

‍

Ausstattung / Objektmerkmale
- Entwicklungsgrundstück in guter urbaner Lage in Magdeburg
- Flurstücke 175/8, 179/4 und 1533/205
- Gesamtgrundstücksgröße ca. 5.450 m²
- Vorliegender SWM-Vorentwurf für mehrgeschossige Bebauung
- Vorhandene Unterlagen zum Bauvorbescheid als Planungsgrundlage
- Entwicklungspotenzial für studentisches Wohnen / Micro-Apartments
- Optionales Nutzungsszenario für betreutes Wohnen / Pflege-nahe Apartments
- Geplante Bebauung mit zwei Baukörpern
- Konzeptansatz mit IV- bis V-geschossiger Bebauung
- BGF-Indikation von ca. 8.369 m² bis 8.745 m²
- Hohe Fahrradorientierung im Mobilitätskonzept
- Carsharing als ergänzende Mobilitätslösung darstellbar
- Nach Anbieterangabe keine Stellplatzverordnung
- Gute Nahversorgungsperspektive durch geplanten Penny-Markt direkt nebenan
- Kurze Wege für künftige Bewohner und Nutzer
- Rückbau-/Beräumungskonzept grundsätzlich vorbereitet
- Dachflächen grundsätzlich geeignet für Photovoltaik-Konzept
- Energieversorgung perspektivisch kombinierbar mit BHKW-Lösung
- Laut Auskunft keine Führung der Flurstücke im Altlastenkataster
- Flexible Projektentwicklung für verschiedene Wohn- und Betreiberkonzepte

‍

Die Liegenschaft befindet sich in Magdeburg und verfügt über eine direkte Straßenlage an der Lübecker Straße sowie eine weitere Anbindung über die Zielitzer Straße. Eine ÖPNV-Haltestelle befindet sich unmittelbar am Standort (Anbieterangabe). Im Umfeld bestehen dicht bebaute Wohn- und Mischstrukturen; in der Bauvorbescheid-Unterlage wird die Situation als Gemengelage beschrieben.
Eine Erdgeschossnutzung mit Nahversorgung (z. B. Markt) ist standortlogisch, erhöht die Quartiersqualität und kann zur Stabilisierung der Erträge beitragen (Anbieterangabe).

‍