Hausverkauf mit oder ohne Mieter? So treffen Sie die richtige Entscheidung

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Der Verkauf einer Immobilie ist immer ein bedeutender Schritt, der gut durchdacht sein will. Eine der häufigsten Fragen von Eigentümern lautet: Ist es besser, ein Haus vermietet oder unvermietet zu verkaufen? Die Antwort hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter die Zielgruppe, der Zustand der Immobilie und Ihre Verkaufsstrategie. In diesem Artikel erfahren Sie alles, was Sie dazu wissen müssen.

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Vermietetes Haus verkaufen: Vor- und Nachteile

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Der Verkauf eines vermieteten Hauses bringt einige besondere Herausforderungen, aber auch Vorteile mit sich.

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Vorteile

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• Ein vermietetes Haus generiert sofortige Mieteinnahmen für den Käufer, was es für Kapitalanleger attraktiv macht.
• Langfristige Mietverträge können den Wert für Investoren erhöhen, die eine sichere Kapitalanlage suchen.

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Nachteile

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• Die meisten Käufer möchten die Immobilie selbst nutzen, was den Interessentenkreis einschränkt.
• Der bestehende Mietvertrag bleibt auch nach dem Verkauf bestehen, was den Käufer in seinen Handlungsmöglichkeiten einschränkt.
• Ein vermietetes Haus erzielt in der Regel einen niedrigeren Verkaufspreis, da der Käufer die Immobilie nicht sofort selbst nutzen kann. Preisabschläge von 20–30 % sind nicht ungewöhnlich.

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Haus unvermietet verkaufen: Vorteile für Eigennutzer

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Ein unvermietetes Haus ist für die meisten Käufer attraktiver, insbesondere für Eigennutzer. Sie können sofort einziehen und sind nicht an bestehende Mietverträge gebunden. Der Verkaufspreis ist in der Regel höher, da die Immobilie mehr Flexibilität bietet. Allerdings kann es mitunter schwierig sein, einen Mieter zum freiwilligen Auszug zu bewegen.

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Rechte und Pflichten beim Verkauf eines vermieteten Hauses

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Mietverhältnis bleibt bestehen

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Beim Verkauf eines vermieteten Hauses gilt das Prinzip „Kauf bricht nicht Miete“. Das bedeutet, dass der Käufer in den bestehenden Mietvertrag eintritt und dessen Bedingungen übernehmen muss.

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Mieter informieren

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Eigentümer sind verpflichtet, ihre Mieter über den geplanten Verkauf zu informieren. Diese Information muss schriftlich erfolgen und alle relevanten Details wie den Kaufpreis enthalten. Versäumnisse können zu Haftungsansprüchen führen.

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Vorkaufsrecht der Mieter

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Mieter haben unter bestimmten Umständen ein gesetzlich verankertes Vorkaufsrecht, insbesondere wenn ihre Mietwohnung in Eigentum umgewandelt wird. Dieses Recht gilt jedoch nicht bei Einfamilienhäusern.

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Wie Mieter den Verkaufsprozess beeinflussen

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Mieter können den Verkaufsprozess auf verschiedene Weise beeinflussen, insbesondere durch ihre Kooperationsbereitschaft:

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Besichtigungsrecht

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Mieter sind verpflichtet, Besichtigungen zu ermöglichen, jedoch nur zu angemessenen Zeiten und nach vorheriger Ankündigung. Häufige Besichtigungen können sie ablehnen, wenn sie als unzumutbar empfunden werden.

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Mietaufhebungsvertrag

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Ein Mietaufhebungsvertrag ist eine einvernehmliche Lösung, bei der der Mieter gegen eine Abfindung freiwillig auszieht. Diese Prämie kann in Form einer Geldzahlung, Übernahme von Umzugskosten oder einer Kombination aus beidem erfolgen.

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Strategien für den Verkauf eines vermieteten Hauses

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1. Zielgruppenanalyse

Unterscheiden Sie zwischen Kapitalanlegern und Eigennutzern. Kapitalanleger interessieren sich für Mieteinnahmen und Stabilität, während Eigennutzer oft eine unvermietete Immobilie bevorzugen.

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2. Preisgestaltung

Ein realistischer Preis ist entscheidend. Nutzen Sie entweder das Vergleichswertverfahren (für Eigennutzer) oder das Ertragswertverfahren (für Kapitalanleger), um den richtigen Preis zu ermitteln.

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3. Attraktive Präsentation

Heben Sie die Vorteile der Immobilie hervor, etwa ihre Lage, den Zustand und die potenziellen Einnahmen. Professionelle Fotos und detaillierte Exposés sind hierbei unerlässlich.

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Häufige Fehler vermeiden

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• Fehlende Dokumente: Stellen Sie sicher, dass alle Unterlagen vollständig sind, darunter Mietvertrag, Betriebskostenabrechnungen und Nachweise über Kautionen.
• Mieter nicht rechtzeitig informieren: Dies kann zu Konflikten und Verzögerungen führen.
• Falsche Zielgruppe ansprechen: Passen Sie Ihre Verkaufsstrategie an die potenziellen Käufer an, um den Prozess effizient zu gestalten.

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Fazit: Vermietet oder unvermietet verkaufen?

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Die Entscheidung hängt von Ihren Zielen und der Zielgruppe ab. Möchten Sie eine schnelle Abwicklung und den höchsten Preis erzielen, ist ein unvermietetes Haus die bessere Wahl. Bei langfristigen Kapitalanlagen und stabilen Mietverhältnissen kann ein vermietetes Haus jedoch ebenfalls attraktiv sein.

Unser Tipp: Lassen Sie sich von einem erfahrenen Makler beraten, um die beste Verkaufsstrategie für Ihre Immobilie zu entwickeln. Wir stehen Ihnen gerne zur Seite – kontaktieren Sie uns für ein unverbindliches Beratungsgespräch!

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